BFH: Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein Immobilienobjekt in Grund- und Boden- sowie Gebäudeanteil für Zwecke der AfA; Wahl der Wertermittlungsmethode

1. Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis ge­zahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
2. Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäude­anteils kann die ImmoWertV herangezogen werden; welches Wertermittlungs­verfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.
3. Die Wahl der Ermittlungsmethode entzieht sich einer Verallgemeinerung; ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäude­arten besteht nicht.

FGO § 40 Abs. 1, § 68 Satz 1, § 100 Abs. 1, Abs. 2, § 127
ImmoWertV § 8 Abs. 1 Satz 2
EStG § 7 Abs. 4, Abs. 5, § 9 Abs. 1 Satz 1, § 21

BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21 (veröffentlicht am 15.12.2022)

Vorinstanz: FG Hamburg vom 30.9.2020, 3 K 233/18 = SIS 21 09 98

I. Die Beteiligten streiten über die Aufteilung des Kaufpreises für eine von der Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) erworbene Eigentumswohnung in die Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie für das Gebäude für Zwecke der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA).

Die Klägerin, eine vermögensverwaltende GbR, erwarb im August 2013 eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz in X zum Kaufpreis von 158.500 € zzgl. Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 14.013,71 €. Die Klägerin beab­sichtigte, die in einer beliebten Ferienregion an der Ostsee belegene Eigen­tumswohnung dauerhaft ausschließlich an Feriengäste zu vermieten.

In ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundla­gen für die Einkommensbesteuerung für 2013 erklärte die Klägerin aus der Vermietung des Immobilienobjekts in X einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von 12.578 €. Dabei berücksichtigte die Klägerin die AfA auf den von ihr mit 145.459,87 € (84,32 %) ermittelten Gebäudewert zeitanteilig ("pro rata temporis") in Höhe von 970,87 €.

Mit dem gemäß § 164 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Bescheid für das Streitjahr über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen vom 22.10.2014 stellte der Beklagte und Revisionsbeklagte (Finanzamt ‑‑FA‑‑) die Einkünfte der Klägerin für das Streitjahr erklärungsgemäß fest.

Im weiteren Veranlagungsverfahren ermittelte das FA für das Immobilienob­jekt in X die Kaufpreisanteile von Grund und Boden und Gebäude im sog. "vereinfachten Verfahren" unter Verwendung der Arbeitshilfe des Bundesmi­nisteriums der Finanzen (BMF). Danach ergab sich ein Kaufpreisanteil für Grund und Boden von 42 % (72.827 €) sowie ein Gebäudeanteil von 58 % (99.687 €). Unter dem 06.10.2015 teilte das FA der Klägerin das Ergebnis sei­ner Berechnung mit und kündigte an, die zeitanteilige AfA für das Streitjahr entsprechend zu ändern.

Mit dem gemäß § 164 Abs. 2 AO geänderten Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 2013 vom 27.10.2015 berücksichtigte das FA die (zeitanteilige) AfA nur noch in Höhe von 743 € und minderte den Werbungskostenüberschuss bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf (insgesamt) ./. 20.257,01 €.

Mit ihrem hiergegen gerichteten Einspruch legte die Klägerin ein Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen A für die Bewertung von Grundstücken vom 24.04.2016 vor, in dem dieser den Anteil des Gebäu­des unter Anwendung des Ertragswertverfahrens mit 84,37 % ermittelt hatte. Das FA vertrat im Einspruchsverfahren demgegenüber die Auffassung, dass das Ertragswertverfahren vorliegend nicht zur Wertfindung geeignet sei und der Gebäudeanteil (einschließlich Außenanlagen) nach dem anzuwendenden Sachwertverfahren bei einem Gesamtsachwert in Höhe von 52.086 € ‑‑aus­weislich eines Gutachtens der Bewertungsstelle des Finanzamts Z‑‑ lediglich 51 % (= 26.166 €) betrage.

In ihren Erklärungen zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung für die Jahre 2014 bis 2016 er­klärte die Klägerin ebenfalls Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung des Immobilienobjekts in X unter Berücksichtigung einer Jahres-AfA von je­weils 2.910 €. Das FA berücksichtigte demgegenüber ‑‑wie schon im Streitjahr 2013‑‑ lediglich eine Jahres-AfA in Höhe von jeweils 2.229 € und stellte in den Bescheiden über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteue­rungsgrundlagen vom 17.08.2016 (für 2014), vom 16.09.2016 (für 2015) und vom 23.08.2017 (für 2016) die erklärten Werbungskostenüberschüsse jeweils entsprechend geringer fest. Die Klägerin legte auch gegen die Feststellungsbe­scheide für die Streitjahre 2014 bis 2016 fristgerecht Einspruch ein und berief sich hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Jahres-AfA auf das bereits im Einspruchsverfahren betreffend das Streitjahr 2013 vorgelegte Sachverständi­gengutachten vom 24.04.2016.

Die Einsprüche der Klägerin hatten keinen Erfolg. In seiner Einspruchsent­scheidung betreffend die Streitjahre 2013 bis 2016 vom 07.12.2018 stellte das FA ‑‑ausgehend von einem Gebäudeanteil in Höhe von nur noch (51 % von 172.514 € =) 87.982 €‑‑ die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die Streitjahre 2013 bis 2016 unter Berücksichtigung einer Jahres-AfA in Höhe von jeweils 1.760 € fest. Auf die damit einhergehende Verböserung hatte das FA zuvor mit Schreiben vom 21.09.2017 hingewiesen.

Im Zuge des hiergegen gerichteten Klageverfahrens hat das Finanzgericht (FG) zunächst Beweis erhoben durch Einholung eines im Rahmen eines Erörte­rungstermins zu erstattenden mündlichen Sachverständigengutachtens (Be­weisbeschluss vom 06.05.2019). Im Erörterungstermin vom 22.08.2019 hat der vom FG mit der Gutachtenerstellung beauftragte, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige S sein Gutachten (mündlich) erstattet, eine vom 22.08.2019 datierende schriftliche Zusammenfassung des Gutachtens überge­ben und ‑‑ausweislich des über den Erörterungstermin gefertigten Protokolls‑‑ hierzu im Zuge seiner Befragung dargelegt, dass zur zutreffenden Bestimmung der Anteile von Gebäude sowie von Grund und Boden im Streitfall "das Er­tragswertverfahren das einzig anwendbare Verfahren" sei und sich danach ein Gebäudewertanteil von 81,07 % ermittele. In der schriftlichen Zusammenfas­sung seines Gutachtens hat der Sachverständige S überdies ausführlich darge­legt, weshalb er das Sachwertverfahren im Streitfall zur Wertfindung für unge­eignet halte. Die Klägerin hat sodann ihre Klageanträge im finanzgerichtlichen Verfahren an die vom Sachverständigen S in seinem Gutachten vom 22.08.2019 ermittelten Werte angepasst und beantragt, die AfA in den Streit­jahren aus einer Bemessungsgrundlage zu gewähren, die einen Gebäudewert­anteil von 81,07 % berücksichtige.

Durch weiteren Beweisbeschluss vom 10.01.2020 hat das FG dem Sachver­ständigen S aufgegeben, sein Gutachten vom 22.08.2019 zu ergänzen und die Aufteilung der Anschaffungskosten des Immobilienobjekts in X auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude ‑‑statt unter Anwendung des Ertragswertverfah­rens‑‑ nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln. In seinem unter dem 29.07.2020 vorgelegten schriftlichen Gutachten hat der Sachverständige S ‑‑entsprechend den Vorgaben des Beweisbeschlusses vom 10.01.2020‑‑ einen Sachwert in Höhe von 104.937 € ermittelt, der sich zu 30,47 % auf Grund und Boden und zu 69,53 % auf das Gebäude verteile. Bezogen auf den Kaufpreis des Immobilienobjekts von 172.514 € (= 100 %) ergaben sich der Anteil für den Grund und Boden mit 52.565 € (= 30,47 %) und der Anteil für das Ge­bäude mit 119.949 € (= 69,53 %). Gleichzeitig hat der Sachverständige S er­neut mit umfangreichen Berechnungen und Beispielen deutlich gemacht, dass er das Sachwertverfahren im Streitfall für das falsche Bewertungsverfahren halte, da es sich bei dem maßgeblichen Immobilienobjekt in X um ein Rendite­objekt handele und die Bewertung im Sachwertverfahren zu unsachgemäßen Ergebnissen führe, die einer Plausibilitätsprüfung unter keinem denkbaren Umstand standhalte.

In der mündlichen Verhandlung vor der Einzelrichterin des FG am 30.09.2020 verpflichtete sich das FA, die angefochtenen Bescheide mit der Maßgabe zu ändern, dass in den Streitjahren 2014 bis 2016 eine Jahres-AfA in Höhe von jeweils 2.399 € und im Streitjahr 2013 eine Jahres-AfA in Höhe von 800 € be­rücksichtigt wird.

Vor dem Hintergrund der vom FA abgegebenen Verpflichtungserklärung wies das FG die Klage der Klägerin mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerich­te 2021, 1981 veröffentlichten Urteil in vollem Umfang als unbegründet ab. Das FG führte in seinem Urteil aus, dass der von der Klägerin für das Immobi­lienobjekt gezahlte Gesamtkaufpreis ‑‑mangels Aufteilung im Kaufvertrag‑‑ zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA im Schätzungswege auf­zuteilen sei. Die Schätzung des Werts des Grund- und Bodenanteils sowie des Gebäudeanteils sei nach den maßgeblichen Bestimmungen der Immobilien­wertermittlungsverordnung ‑‑ImmoWertV‑‑ vom 19.05.2010 (BGBl I 2010, 639) mit Hilfe des Vergleichswert‑, des Ertragswert- oder des Sachwertverfah­rens zu ermitteln. Die Frage, nach welchem dieser ‑‑gleichwertigen‑‑ Werter­mittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, habe das FG an­hand der tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls zu beantworten. Die Auswahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens habe nach dem Zu­stand des Gebäudes, der Lage am Immobilienmarkt, den Besonderheiten und der Art des Wertermittlungsobjekts, der sonstigen Umstände des Einzelfalls, etwa der zur Verfügung stehenden Daten, sowie unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu erfolgen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sei bei selbstge­nutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Denn bei ihnen sei regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der si­cheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend sei. Eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens sei ausnahmsweise möglich, wenn dieses aus Sicht des FG ‑‑welche hinreichend zu begründen wäre‑‑ zum zutreffenderen Wert führe und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbilde.

Nach diesen Grundsätzen sei im Streitfall für die Ermittlung der Verkehrswerte das bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) grundsätzlich vorrangige Sachwertverfahren anzuwenden; aus Sicht des Gerichts bestehe kein Grund dafür, von diesem Vorrangverhältnis abzuweichen. Insbesondere sei eine Abweichung von einer Ermittlung der Verkehrswerte im Sachwertver­fahren nicht schon deshalb geboten, weil die Klägerin nach ihrem eigenen Vor­trag ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten ge­troffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt habe. Im Streitfall sei auch nicht ersichtlich, dass die Anwendung des Sachwertverfahrens zu einem unan­gemessenen Ergebnis führe.

Mit Blick auf die Aufteilung der Anschaffungskosten des Immobilienobjekts folgte das FG dem Gutachten des Sachverständigen S vom 29.07.2020, mit dem unter Zugrundelegung des Sachwertverfahrens ein Gebäudewertanteil von 69,53 % und ein Bodenwertanteil von 30,47 % ermittelt worden ist. Vor dem Hintergrund der vom FA abgegebenen Verpflichtungserklärung wies das FG die Klage der Klägerin in vollem Umfang als unbegründet ab.

Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin.

Die Klägerin trägt vor, das FG habe rechtsfehlerhaft die Kaufpreisaufteilung nicht einzelfallbezogen nach den realen Verkehrswerten des Grund und Bodens sowie des Gebäudes vorgenommen. Für die zur Bestimmung der AfA-Bemes­sungsgrundlage erforderliche Bewertung des Gebäudeanteils der streitgegen­ständlichen Eigentumswohnung sei kein bestimmtes Bewertungsverfahren vorgeschrieben. Vielmehr könne die Bewertung sowohl durch das Vergleichs­wert‑, das Sachwert- wie auch durch das Ertragswertverfahren erfolgen; die Wertermittlungsverfahren stünden einander gleichwertig gegenüber. Zu Un­recht habe daher das FG die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen im Privatvermögen hinsichtlich der Kaufpreisaufteilung ein Vorrang des Sachwertverfahrens be­stehe; im Streitfall führe das vom FG ‑‑entgegen der Rechtsprechung des BFH‑‑ angewendete Sachwertverfahren überdies erkennbar zu einem unan­gemessenen Ergebnis. Daher sei vorliegend das Ertragswertverfahren anzu­wenden, was durch zwei unabhängige Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bestätigt worden sei. Beide Gutachten seien überdies zu nahezu identischen Bewertungsergebnissen gekommen.

Überdies habe das FG das Recht auf Gehör (§ 96 Abs. 2 der Finanzgerichts­ordnung ‑‑FGO‑‑, Art. 103 Abs. 1 des Grundgesetzes ‑‑GG‑‑) und den Grund­satz des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 GG) verletzt so­wie mit der Fassung des Urteilstenors, mit dem die teilweise begründete Klage der Klägerin mit Blick auf die im Termin zur mündlichen Verhandlung gegebe­ne ‑‑und erst ein Jahr später im Revisionsverfahren umgesetzte‑‑ Zusage des FA in vollem Umfang als unbegründet abgewiesen wurde, gegen § 100 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 FGO verstoßen.

Die Klägerin beantragt,
das Urteil des FG vom 30.09.2020 ‑ 3 K 233/18 aufzuheben und

• den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Be­steuerungsgrundlagen für 2013 vom 27.10.2015 in Gestalt der Ein­spruchsentscheidung vom 07.12.2018 dahin zu ändern, dass die Ein­künfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 20.446‚06 € festgestellt werden;
• den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Be­steuerungsgrundlagen für 2014 vom 17.08.2016 in Gestalt der Ein­spruchsentscheidung vom 07.12.2018 dahin zu ändern, dass die Ein­künfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 16.965,04 € festgestellt werden;
• den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Be­steuerungsgrundlagen für 2015 vom 16.09.2016 in Gestalt der Ein­spruchsentscheidung vom 07.12.2018 dahin zu ändern, dass die Ein­künfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 12.438,20 € festgestellt werden;
• den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Be­steuerungsgrundlagen für 2016 vom 23.08.2017 in Gestalt der Ein­spruchsentscheidung vom 07.12.2018 dahin zu ändern, dass die Ein­künfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 11.640,96 € festgestellt werden;
• hilfsweise, das Urteil des FG aufzuheben und die Sache zur anderweiti­gen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückzuverweisen.

Das FA beantragt,
die Revision zurückzuweisen.

Im Zuge des laufenden Revisionsverfahrens hat das FA unter dem 10.09.2021 geänderte Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für die Streitjahre erlassen. Das FA ist damit der im Termin zur mündlichen Verhandlung eingegangenen Verpflichtung, in den Streitjahren 2014 bis 2016 eine Jahres-AfA in Höhe von jeweils 2.399 € und im Streitjahr 2013 eine Jahres-AfA in Höhe von 800 € zu berücksichtigen, nachgekommen. Darüber hinaus sei nach Auffassung des FA keine höhere AfA zu berücksichtigen; die (geänderten) Bescheide seien rechtmäßig und verletz­ten die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Aufteilung der Gesamtanschaf­fungskosten auf den Grund und Boden und das Gebäude sei mithin im Streit­fall anhand der von dem Gutachter S im Sachwertverfahren ermittelten Ver­kehrswerte vorzunehmen; denn bei Eigentumswohnungen ‑‑sowohl innerhalb als auch außerhalb von Feriengebieten‑‑ spiele bei der Anschaffung von Im­mobilien der Faktor der Wertsteigerung regelmäßig eine nicht nur untergeord­nete Rolle; diesem sei insbesondere in den letzten Jahren ein immer größeres Gewicht zugekommen.

II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache zur anderweitigen Verhandlung und Ent­scheidung an das FG (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 FGO).

1. Die Revision ist bereits aus verfahrensrechtlichen Gründen begründet; die Vorentscheidung ist daher aufzuheben.

a) Das FG hat über die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Fest­stellung von Besteuerungsgrundlagen für 2013 vom 27.10.2015, für 2014 vom 17.08.2016, für 2015 vom 16.09.2016 und für 2016 vom 23.08.2017, jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 07.12.2018 entschieden. Während des Revisionsverfahrens sind unter dem 10.09.2021 geänderte Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für die Streitjahre ergangen, die nach §§ 121, 68 Satz 1 FGO Gegenstand des Re­visionsverfahrens geworden sind. Damit liegen dem FG-Urteil nicht mehr wirk­same Bescheide zugrunde mit der Folge, dass auch das FG-Urteil keinen Be­stand haben kann (§ 127 FGO).

b) Die Vorentscheidung ist auf die zulässige Verfahrensrüge der Klägerin auch deshalb aufzuheben, weil das FG mit der Fassung des Tenors des angefochte­nen Urteils gegen § 100 FGO verstoßen hat.

aa) Nach § 100 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO hebt das Gericht im Anfech­tungsverfahren den Verwaltungsakt und die etwaige Entscheidung über den außergerichtlichen Rechtsbehelf auf, soweit der angefochtene Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist. Nach § 40 Abs. 1 FGO kann in den Fällen des § 100 Abs.2 FGO "auch" die Änderung eines Verwaltungsakts begehrt werden (§ 40 Abs. 1  1. Alternative 2. Unteralternative FGO, sog. Abänderungsklage). Sind Steuerbescheide nicht in vollem Umfang, sondern nur in Höhe eines Teilbetrags der festgesetzten Steu­er rechtswidrig und der Steuerpflichtige nur insoweit in seinen Rechten ver­letzt, bedarf es zur Beseitigung dieser Rechtswidrigkeit und der dadurch verur­sachten Rechtsverletzung i.S. des § 100 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO nur ei­ner berichtigenden Änderung des fehlerhaft festgesetzten Abgabenbetrags. § 100 Abs. 2 FGO enthält jene Form des Urteils, das auf die (ganz oder teil­weise erfolgreiche) Abänderungsklage zu ergehen hat (Lange in Hübschmann/Hepp/Spitaler ‑‑HHSp‑‑, § 100 FGO Rz 65). Danach obliegt dem FG die Festsetzung eines in den Urteilsgründen festgestellten, materiell-recht­lich zutreffenden Betrags nach pflichtgemäßem Ermessen (s.a. Beschluss des Großen Senats des BFH vom 16.12.1968 ‑ GrS 3/68, BFHE 94, 436, BStBl II 1969, 192). Das ergibt sich aus der Bindung an das Klagebegehren (§ 96 Abs. 1 Satz 2 FGO) und aus dem Zusammenhang der Absätze 1 und 2 des § 100 FGO (Lange in HHSp, § 100 FGO Rz 65).

bb) Hat der Kläger mithin (lediglich) die Änderung eines in § 100 Abs. 2 Satz 1 genannten Verwaltungsakts ‑‑im Streitfall eines Feststellungsbescheids‑‑ be­antragt, darf das FG bei (teilweise) begründeter Klage den Verwaltungsakt weder in vollem Umfang aufheben (Lange in HHSp, § 100 FGO Rz 73) noch die Klage aufgrund einer Zusage der Finanzbehörde im Termin zur mündlichen Verhandlung in vollem Umfang als unbegründet abweisen; vielmehr ist das FG zur Festsetzung eines in den Urteilsgründen festgestellten, materiell-rechtlich zutreffenden Betrags verpflichtet. Eine Ausnahme vom Grundsatz der regel­mäßig erforderlichen eigenen Betragsfestsetzung durch das Gericht (§ 100 Abs. 2 Satz 1 FGO), wonach das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch die Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen kann, dass die Be­hörde den Betrag aufgrund der Entscheidung errechnen kann, wenn die Er­mittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht uner­heblichen Aufwand erfordert (§ 100 Abs. 2 Satz 2 FGO), liegt im Streitfall er­kennbar nicht vor und war nach den Gründen der angefochtenen Entscheidung vom FG auch nicht intendiert.

c) Die im Übrigen von der Klägerin behaupteten Verfahrensmängel liegen nicht vor; der Senat sieht insoweit von einer weiteren Begründung ab (§ 126 Abs. 6 Satz 1 FGO).

2. Die Revision ist auch in materiell-rechtlicher Hinsicht begründet. Das FG hat im Zuge der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage die Aufteilung der Kaufpreisanteile für Grund und Boden und Gebäude zu Unrecht nach dem Ver­hältnis der Sachwerte vorgenommen.

a) Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnah­men. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Zu den bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbaren Werbungskosten gehört gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch die AfA für ein zur Einkünfteerzielung genutztes Gebäude. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 und 5 EStG). Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in An­schaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzu­teilen (BFH-Urteile vom 21.07.2020 ‑ IX R 26/19, BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372, Rz 30; vom 29.10.2019 ‑ IX R 38/17, BFHE 267, 18, BStBl II 2021, 202, Rz 40, m.w.N.).

Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudean­teils kann im Streitfall die ImmoWertV vom 19.05.2010 herangezogen werden, denn sie enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Nach deren Bestimmungen ist der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwerter­mittlung), des Ertragswertverfahrens, des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonsti­gen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Da­ten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Dabei stehen die ‑‑nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Ein­zelfalls zu wählenden‑‑ Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig ge­genüber (s. BFH-Urteile in BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372, Rz 31; Senats­beschluss vom 15.11.2016 ‑ IX B 98/16, BFH/NV 2017, 292, Rz 4; zur zeitli­chen Anwendbarkeit der ImmoWertV vom 19.05.2010 zum Wertermittlungs­stichtag 30.08.2013 s. BFH-Urteil vom 16.09.2020 ‑ II R 1/18, BFHE 269, 406, BStBl II 2021, 594). Der Verkehrswert ist sodann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefä­higkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV).

Die Ermittlung der Verkehrswertrelation ist zwar Teil der Sachverhaltsfeststel­lung des FG, die für das Revisionsgericht grundsätzlich bindend ist (§ 118 Abs. 2 FGO). Der BFH als Revisionsgericht muss --bei Heranziehung der ImmoWertV durch die Vorinstanz-- aber prüfen, ob dabei die (rechtlichen) Vorgaben der maßgeblichen Bestimmung --im Streitfall des § 8 ImmoWertV-- beachtet worden sind.

b) Im Hinblick auf die Wahl des Bewertungsverfahrens zur Ermittlung der Ver­kehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude hat die höchstrichterliche Rechtsprechung nachfolgende Grundsätze aufgestellt:

aa) Zum einen hat die Rechtsprechung bei Mietwohngrundstücken im Privat­vermögen ‑‑jedenfalls in der Vergangenheit‑‑ im "Regelfall" eine Kaufpreisauf­teilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens mit der Erwägung für "an­gebracht" gehalten, dass für den Erwerb einer solchen Immobilie neben Er­tragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend sein könne (z.B. BFH-Urteil vom 29.05.2008 ‑ IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668, unter II.2.; BFH-Beschluss vom 23.06.2005 ‑ IX B 132/04, BFH/NV 2005, 1798; s. hierzu Spiegelberger in Spiegelberger/Schallmoser, Immobilien im Zivil- und Steuerrecht, 3. Aufl., Rz 1.71; kritisch dazu Wichmann, Die Steuerberatung ‑‑Stbg‑‑ 2017, 405, 410); in diesem Zusammenhang hat der Senat aber auch hervorgehoben, dass diese Regel nur unter Berücksichtigung ("... jedenfalls ...") der in den jeweiligen Streitjahren herrschenden Verhältnis­se gelte (so ausdrücklich BFH-Urteil vom 11.02.2003 ‑ IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769, unter II.2.a). Ferner hat der Senat stets betont, dass nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden sei, wel­ches Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist.

bb) Zum anderen hat die Rechtsprechung bei der Bewertung von Mietwohn­grundstücken im Privatvermögen auch eine Anwendung des Ertragswertver­fahrens für möglich erachtet, wenn dieses zum zutreffenderen Wert geführt und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abgebildet hat (s. die zahlrei­chen Nachweise im BFH-Urteil in BFHE 267, 18, BStBl II 2021, 202, Rz 43). Überdies hat der Senat in anderem materiell-rechtlichen Zusammenhang schon früher entschieden, dass die zur Aufteilung gebäudebezogenen Auf­wands zu bestimmenden Verkehrswerte des eigengenutzten sowie des fremd­vermieteten Teils eines Gebäudes nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden können, wenn eine Bewertung im Sachwertverfahren der zur Vermie­tung genutzten Flächen und der eigengenutzten Flächen wegen der unter­schiedlichen Nutzbarkeit der jeweiligen Bereiche zu einem ersichtlich sachwid­rigen Ergebnis führt (vgl. BFH-Urteil vom 25.05.2005 ‑ IX R 46/04, BFH/NV 2006, 261, m.w.N.).

cc) Das Vergleichswertverfahren hat die frühere Rechtsprechung zur Ermitt­lung des Verkehrswerts des Boden- und des Gebäudeanteils einer privaten Eigentumswohnung als "nicht brauchbar" angesehen, da diese Bewertungsme­thode nur erlaube, die Eigentumswohnung als eine Einheit von Miteigentums­anteil und Sondereigentum zu bewerten. Daher sei das Vergleichswertverfah­ren mit dem Gebot der Einzelbewertung nicht vereinbar (BFH-Urteile vom 15.01.1985 ‑ IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252, unter 1.b; vom 10.10.2000 ‑ IX R 86/97, BFHE 193, 326, BStBl II 2001, 183, unter II.2.; kri­tisch Wichmann, Stbg 2017, 405, 410 unter Hinweis auf § 16 ImmoWertV).

dd) Von diesen Grundsätzen ausgehend hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung in jüngster Zeit dahin fortentwickelt, dass einerseits bei um­fassend sanierten, denkmalgeschützten Mietwohngebäuden die Wertanteile für Grund und Boden sowie Gebäude auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt werden können, wenn anderweitig ermittelte Ertrags- und Ver­gleichswerte die tatsächlichen, an einem angemessenen Kaufpreis zu messen­den Wertverhältnisse nicht einmal annähernd abbilden können (s. BFH-Urteile in BFHE 267, 18, BStBl II 2021, 202, Rz 43; vom 29.10.2019 ‑ IX R 39/17, BFH/NV 2020, 681, Rz 41); andererseits kann aber bei Mietwohngebäuden auch das Ertragswertverfahren anzuwenden sein, wenn es sich im Einzelfall ‑‑etwa mit Blick auf den Renovierungszustand oder die begehrte innerstädti­sche Lage‑‑ um Renditeobjekte handelt und das Sachwertverfahren nicht in gleicher Weise zur Wertfindung geeignet erscheint, weil der mit dieser Metho­de ermittelte Wert ganz erheblich von dem zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarten und tatsächlich gezahlten Kaufpreis abweicht (s. BFH-Beschlüsse vom 27.11.2017 ‑ IX B 144/16, BFH/NV 2018, 218, Rz 6, die Vorinstanz [FG Köln vom 10.11.2016 ‑ 6 K 110/12, juris] bestätigend, und vom 18.02.2020 ‑ IX B 99/19, nicht veröffentlicht, die Vorinstanz [FG Hamburg vom 01.10.2019 ‑ 1 K 16/18, juris] bestätigend).

c) Der Senat hält an den dargelegten Rechtsprechungsgrundsätzen zur Auftei­lung eines Gesamtkaufpreises durch getrennte Ermittlung des Verkehrswerts von Grund und Boden sowie Gebäude unter Rückgriff auf die (gleichwertigen) Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV fest.

aa) Die genannten Grundsätze haben weiterhin ihre Berechtigung und werden ‑‑soweit ersichtlich‑‑ in Rechtsprechung, Finanzverwaltung (H 7.3 des Amtli­chen Einkommensteuer-Handbuchs 2021, Stichwort "Kaufpreisaufteilung") und Literatur (vgl. Schmidt/Kulosa, EStG, 41. Aufl., § 6 Rz 122 ff.; Schindler in Kirchhof/Seer, EStG, 21. Aufl., § 6 Rz 49 f.; Pfirrmann in Kirchhof/Seer, a.a.O., § 7 Rz 42; Korn/Strahl in Korn, § 6 EStG Rz 140 ff.; Dornheim in Bordewin/Brandt, § 21 EStG Rz 142 "Gesamtkaufpreis"; Rade in Herrmann/Heuer/Raupach, § 6 EStG Rz 311; Brandis/Heuermann/Brandis, § 7 EStG Rz 241; Spiegelberger in Spiegelberger/Schallmoser, Immobilien im Zivil- und Steuerrecht, 3. Aufl., Rz 1.71; Kaminski in Steuerberater Handbuch 2019, 27. Aufl., Immobilieninvestitionen durch Privatpersonen, Rz 1273; Wüllenkemper, Entscheidungen der Finanzgerichte 2013, 1905) jedenfalls nicht grundsätzlich in Frage gestellt (kritisch aber Jacoby/Geiling, Deutsches Steuerrecht 2020, 481, 484; Wichmann, Stbg 2017, 405, 410).

Der Senat nimmt den Streitfall indes erneut zum Anlass hervorzuheben, dass sich aus seiner bisherigen Rechtsprechung kein steuerrechtlicher ‑‑insbeson­dere kein typisierender‑‑ Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten ergibt. Das bedeutet, dass sich die Wahl der Ermitt­lungsmethode einer Verallgemeinerung schon dem Grunde nach entzieht (BFH-Urteil in BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372, Rz 38, m.w.N. zur älteren Rechtsprechung) und auch nicht auf ein ‑‑"fallgruppenspezifisch vorrangiges"‑‑ Wertermittlungsverfahren beschränkt werden kann; denn einen von der Beur­teilung im Einzelfall unabhängigen "Vorrang" einzelner Bewertungsmethoden bei bestimmten Objektarten kann es ‑‑entgegen den dahin gehenden Formu­lierungen im angefochtenen Urteil des FG‑‑ schon von Gesetzes wegen (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV, s. nachfolgend bb) nicht geben. Soweit aus einzelnen Formulierungen älterer Senatsentscheidungen (einengend s. etwa BFH-Urteil in BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252, unter 1.b) etwas Gegenteiliges gefolgert werden könnte, hält der Senat hieran nicht fest; insbesondere besteht auch keine Rechtfertigung für eine vorrangige Anwendung des Sachwertver­fahrens.

bb) Aus den Bestimmungen der ImmoWertV ergibt sich kein Vorrang bestimm­ter Wertermittlungsverfahren. Nach § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV sind die Wertermittlungsverfahren vielmehr nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Die ImmoWertV ist auch nicht abschließend; es besteht die Möglichkeit, Wertermittlungsverfahren weiterzuentwickeln oder neue Verfahren zu entwickeln (vgl. Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 16.01.1996 ‑ 4 B 69/95, Baurecht 1996, 522, zur WertV 1972). Diese (baurechtliche) Ausgangslage schließt es aus, dass die finanzgerichtliche Rechtsprechung ein bestimmtes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks bindend vorgibt. Eine Rechtfertigung, von dem (baurechtlichen) Grundsatz der Gleichwertigkeit der Bewertungsverfahren aus steuerrechtlichen Gründen abzuweichen, besteht nicht. Nach Ansicht des Se­nats verbietet es insbesondere der Grundsatz der Einzelbewertung nicht, einen einheitlichen Kaufpreis nach dem Verhältnis der Ertragswerte auf Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits aufzuteilen. Obwohl der Ertrags­wert des Gebäudes nur in der Weise ermittelt werden kann, dass von dem für die Vermietung des gesamten Grundstücks erzielten Reinertrag der Verzin­sungsbetrag des Bodenwerts abgezogen wird, handelt es sich doch um eine Methode, mit der der Wert des Gebäudes als solcher ausreichend sicher ge­schätzt werden kann. Dabei darf die Ertragswertmethode nicht mit dem von der Rechtsprechung des BFH verworfenen "Restwertverfahren" verglichen werden, bei dem vom gezahlten Kaufpreis zunächst der Grundstückswert ab­gezogen und lediglich der verbleibende Rest den Anschaffungskosten des Ge­bäudes zugerechnet wird (vgl. auch BFH-Beschluss vom 24.02.1999 ‑ IV B 73/98, BFH/NV 1999, 1201, unter 1.e cc; kritisch zur Verwerfung der Restwertmethode Wichmann, Stbg 2017, 405, 415).

cc) Soweit der BFH bislang schwerpunktmäßig eine Bewertung von Geschäfts­grundstücken im Ertragswertverfahren für angezeigt gehalten und dabei auf deren Charakter als Renditeobjekte abgestellt hat, ist darauf hinzuweisen, dass im Kontext der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung ‑‑d.h. der dynami­schen Entwicklung des Immobilienmarktes und des (jedenfalls bis vor kurzem) noch sehr niedrigen Zinsniveaus‑‑ auch reine Wohnimmobilien als Renditeob­jekte angesehen werden. Dementsprechend liegen auch dem Erwerb von zur Vermietung bestimmtem Wohnungseigentum regelmäßig Ertragsüberlegungen zugrunde (Wichmann, Stbg 2017, 405, 412 unter Hinweis auf den Gesichts­punkt der beim Kauf ersparten Aufwendungen). Die Verhältnisse unterschei­den sich damit von denen in früheren Jahren, für die der BFH davon ausge­gangen ist, dass für den Erwerb von Mietwohngrundstücken neben Ertragsge­sichtspunkten und dem Aspekt der sicheren Kapitalanlage vor allem die Aus­sicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens aus­schlaggebend waren (zur situativen Berücksichtigung der in den jeweiligen Streitjahren herrschenden Verhältnisse s. BFH-Urteil in BFH/NV 2003, 769, unter II.2.a). Vor diesem Hintergrund verbietet es sich, das Ertragswertver­fahren außerhalb der Bewertung von Geschäftsgrundstücken von vornherein für weniger geeignet (und mithin für nachrangig) zu halten.

dd) Neben diesen dogmatischen Erwägungen kommt in rechtstatsächlicher Hinsicht hinzu, dass in der Praxis der Immobilienbewertung das Sachwertver­fahren keineswegs überwiegt. Vielmehr entspricht es den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, sowohl das ‑‑im Einzelfall ggf. zu realisti­schen Werten führende‑‑ Vergleichswertverfahren bei der Ermittlung von Bo­denwerten und ‑‑bei Vorliegen einer ausreichenden Datenbasis‑‑ auch bei be­bauten Grundstücken anzuwenden, als auch auf das Ertragswertverfahren zu­rückzugreifen, wenn vergleichbare Objekte üblicherweise mit der Absicht er­worben werden, Erträge zu erzielen und/oder den Wert des eingesetzten Kapi­tals zu vermehren, sowie eine Anwendung des Sachwertverfahrens in Betracht zu ziehen, wenn es sich um "Sonderobjekte" (etwa denkmalgeschützte Immo­bilien, s. BFH-Urteile in BFHE 267, 18, BStBl II 2021, 202, und in BFH/NV 2020, 681) handelt oder wenn vergleichbare Objekte regelmäßig durch Käufer erworben werden, deren Alternative im Neubau eines entsprechenden Objekts besteht, was am ehesten bei eigengenutzten (Wohn‑)Immobilien der Fall sein dürfte.

In der Praxis der Immobilienbewertung wird dem Ertragswertverfahren ‑‑je­denfalls in den Fällen, in denen hinreichend vergleichbare Kauffälle nicht ver­fügbar sind‑‑ die weiteste Verbreitung zugesprochen. Dies soll für nahezu alle Gebäudearten gelten, auch für Wohn- und Teileigentum (Jacoby, Kaufpreisauf­teilung für bebaute Grundstücke ‑ Problematik und Lösungsansatz, 2018, S. 4, 51 und 135). Zum Teil wird aber auch ‑‑jedenfalls bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen‑‑ eine Dominanz des Vergleichswertverfahrens gesehen (Wichmann, Stbg 2017, 405, 410 f., m.w.N.). Der Senat braucht dem nicht weiter nachzugehen; eine Prädominanz des Sachwertverfahrens besteht bei dem im Streitfall zu bewertenden Immobilienobjekt jedenfalls nicht.

d) Das FG hat die dargelegten Grundsätze der höchstrichterlichen Rechtspre­chung nicht hinreichend beachtet.

aa) Im Ansatzpunkt zutreffend ist das FG davon ausgegangen, dass im Streit­fall eine Aufteilung des von der Klägerin gezahlten Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude nach den jeweiligen realen Ver­kehrswerten vorzunehmen war, da eine zwischen den Vertragsparteien verein­barte Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag nicht enthalten war. Bei der Beant­wortung der Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisauf­teilung im vorliegenden Fall vorzunehmen ist, ist das FG indes zu Unrecht da­von ausgegangen, dass das Sachwertverfahren "grundsätzlich vorrangig" sei und auch kein Grund bestehe, von diesem (vermeintlich bestehenden) Vor­rangverhältnis abzuweichen. Mit diesem Schluss ist das FG rechtfehlerhaft von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abgewichen, wonach die Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu beantworten ist und sich die Wahl der Ermittlungsmethode einer Verallgemeinerung entzieht (vgl. BFH-Urteil in BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372, Rz 29, 38, m.w.N.).

bb) Die von Seiten des FA unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermit­telten Kaufpreisanteile von Grund und Boden sowie Gebäude können im Streit­fall der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden; der Senat verweist inso­weit auf sein Urteil in BFHE 270, 133, BStBl II 2021, 372. Auch der vom FA im Einspruchsverfahren ermittelte Verkehrswert des Immobilienobjekts (Gesamt­sachwert: 52.086 €) verfehlt die realen Wertverhältnisse (Kaufpreis ohne An­schaffungsnebenkosten: 158.500 €) in so grundsätzlicher Weise, dass er der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden kann.

cc) Schließlich führt auch die vom FG im angefochtenen Urteil vorgenommene Verengung der Verkehrswertermittlung auf das ‑‑aus seiner (unzutreffenden) Sicht "vorrangige"‑‑ Sachwertverfahren zu Verkehrswerten, welche der Be­steuerung nicht zugrunde gelegt werden können. Aufgrund des Unterschieds zwischen der vom Sachverständigen S im Erörterungstermin (nach Maßgabe des Ertragswertverfahrens) abgegebenen Verkehrswertschätzung für das Gesamtobjekt in Höhe von 157.484 € und der aufgrund des Beweisbe­schlusses vom 10.01.2020 im Ergänzungsgutachten vom 29.07.2020 (nach Maßgabe des Sachwertverfahrens) abgegebenen Verkehrswertschätzung in Höhe von 104.937 € zu den tatsächlich von der Klägerin getragenen Anschaf­fungskosten (158.500 €) wird deutlich, dass dem Anschaffungsvorgang auf Seiten der Klägerin nicht lediglich (und auch nicht schwerpunktmäßig) Erwä­gungen zur Schaffung von wertstabilem Vermögen und/oder der Erzielung nicht steuerbarer Wertsteigerungen ‑‑deren Fortbestand in der Zukunft ohne­hin nicht garantiert werden kann‑‑ zugrunde gelegen haben können. Vielmehr waren nach den von der Klägerin hinreichend dargelegten Umständen des Ein­zelfalls die aus dem Objekt erzielbaren Erträge (und eben nicht der Wert der erworbenen Bausubstanz) für die Kaufentscheidung bestimmend. Der in dem augenscheinlichen Wertunterschied zutage tretende Makel haftet dem Sach­wertgutachten an und führt dazu, dass die dem Gutachten zugrunde gelegte Methode als zur Wertfindung ungeeignet angesehen werden muss.

dd) Bei dem im Streitfall zu bewertenden Immobilienobjekt handelt es sich um eine in einer beliebten Ferienregion gelegene, ausschließlich zur Fremdvermie­tung bestimmte Ferienwohnung. Derartige Objekte werden im Regelfall unter Renditegesichtspunkten erworben (vgl. BFH-Urteil vom 02.07.2019 ‑ IX R 18/18, BFH/NV 2020, 9, Rz 15). Vor diesem Hintergrund erscheint es sachgerecht, die Aufteilung des von der Klägerin gezahlten Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude nach Ertragswertgesichtspunkten vorzunehmen. Dem FG liegen hierzu mit dem Gutachten des Sachverständigen A vom 24.04.2016 und dem Gutachten des Sachverständigen S vom 22.08.2019 zwei nach Ertragswertgesichtspunkten ermittelte, annähernd be­tragsidentische Verkehrswerte (Sachverständiger A: Gesamtertragswert 161.200 €; Gebäudeertragswert 136.000 € = 84,37 %; Bodenwertanteil 25.200 € = 15,63 %. Sachverständiger S: Gesamtertragswert: 157.484 €; Gebäudeertragswert 127.676 € = 81,07 %; Bodenwertanteil: 29.808 € = 18,93 %) vor, welche die realen Wertverhältnisse abzubilden vermögen und daher nach Auffassung des Senats einer Schätzung zugrunde gelegt werden können.

3. Die Sache ist nicht spruchreif. Das FG wird im zweiten Rechtszug Gelegen­heit haben, die Aufteilung des von der Klägerin gezahlten Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude nach Maßgabe dieser nach Er­tragswertgesichtspunkten ermittelten Verkehrswerte sachgerecht zu schätzen.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 143 Abs. 2 FGO.